La pierre, nouvelle valeur refuge
Qu’est-ce qu’une valeur refuge ? C’est, avant tout, un moyen de se prémunir contre la perte de pouvoir d’achat. L'or, grand favori sur ce marché, est typiquement un investissement refuge : pas de coupon, pas de dividende, l’or n’est pas soumis aux risques de fluctuations liées aux décisions politiques, au niveau de la dette ou aux mouvements des banques centrales.
Mais l’or, par définition, n’offre pas de rendement. Et si, en temps d’inflation record, la tentation de placer son argent dans les valeurs-refuge semble justifiée, l’est-il autant de priver son placement du moindre bénéfice ? L’an dernier, la France avait connu un nouveau record : selon la Banque de France, 429 milliards d'euros au total dormaient sur les comptes des Français, soit 100 milliards de plus qu'avant la crise financière de 2008.
Appelée safe haven par les anglophones, la valeur-refuge a surtout vocation à rassurer les investisseurs : elle doit bénéficier d’un taux de risque minimal, et d’une bonne liquidité, c’est-à-dire être constituée d’actifs rapidement récupérables, et à moindre frais. Fabrice Guez, responsable de la formation capital markets chez First Finance, l’explique en ces termes : « Une valeur refuge est un investissement cyclique. Il permet de mettre son argent à l'abri en attendant des jours meilleurs. » L'immobilier, grâce à des taux d'emprunt toujours bas, et aujourd’hui historiquement bas, reste un secteur attractif pour qui veut se mettre à l’abri tout en continuant de faire des bénéfices potentiels.
La pierre, solution d’épargne préférée des Français
D’après un sondage réalisé pour le portail immobilier Explorimmo et publié par Le Figaro, la pierre est, pour 40% des sondés, la meilleure option pour se constituer un patrimoine. Elle est également, à 27%, considérée comme une manière efficace de sécuriser sa retraite : «On voit arriver des jeunes qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale mais qui veulent réaliser un investissement locatif en vue de leur retraite», constate Olivier Boussard, directeur général délégué chez Crédit Foncier immobilier. Et l’on sait, grâce à l’INSEE, que l’immobilier représente plus de deux tiers du patrimoine des ménages français (un résultat qui s’obtient en additionnant résidences principales, résidences secondaires et biens locatifs).
Acquérir ses propres murs est aussi une manière efficace de se mettre à l’abri de l’inflation, et représente un investissement en soi. Ce sont 60% des foyers français, toujours selon l’INSEE, qui sont propriétaires de leur résidence principale, et 18% qui ont un autre logement, utilisé comme résidence secondaire ou comme bien à usage locatif. La confiance en la pierre ne semble donc pas se voir entamée par les fluctuations du marché.
L’immobilier offre, en tous cas, une souplesse indéniable : une résidence principale qui n’est plus adaptée aux besoins ou aux projets de ses acheteurs peut, fort aisément, se transformer en un bien locatif, et ainsi suivre les évolutions de la vie de l’investisseur et de ses envies.
L’immobilier locatif : revenus réguliers, potentialité de plus-values et possibilité de fiscalité allégée
Si la pierre-papier offre également un rapport bénéfice-risque des plus avantageux, l’immobilier locatif direct reste l’une des solutions les plus intéressantes pour une majorité d’investisseurs.
« Ce n’est jamais totalement sûr, mais c’est ce qu’il y a de plus sûr », pour Thierry Claeys, conseiller en gestion de patrimoine du cabinet TCP Patrimoine à Renne. Et il ajoute cette phrase pleine de bon sens, mais qu’il semble pertinent de rappeler : « Tant que l’on n'a pas vendu, on n’a pas perdu ! En cas d’évolution défavorable des prix, s’il en a la possibilité, un propriétaire pourra attendre le bon moment pour valoriser son bien. »
Et c’est d’autant plus vrai qu’en attendant une remontée éventuelle de la valeur vénale du bien, l’investisseur continue de percevoir des revenus, les loyers, qui représenteront toujours une plus-value si le bien lui-même n’en fait pas à la revente.
De plus, n’oublions pas que contrairement à d’autres placements, même si la valeur vénale de la pierre chute en flèche, sa valeur d’usage demeurera intacte, puisque le bien pourra continuer d’être habité ou loué, et donc de générer économies ou revenus.
Par ailleurs, c’est un investissement qui présente l’avantage de pouvoir être réalisé à crédit, contrairement à tout autre placement. Il a également le mérite d’être peu sensible à l’inflation, les loyers étant indexés sur l’indice de référence IRL qui intègre, entre autre, l’évolution des prix à la consommation, et prend donc en compte le poids de l’inflation dans son calcul.
On sait que l’immobilier locatif d’habitation génère des rendements bruts pouvant aller de 3 à 6%, qu’il s’agit ensuite d’optimiser en faisant les bons calculs d’allègement fiscal. « Les biens achetés en Pinel offrent la sécurité d’une réduction d’impôts équivalant à 21% du montant investi pour mise en location sur 12 ans. De plus en plus de profils d’acheteurs différents nous contactent pour investir via ce dispositif. Il les rassure, et à raison » confie David Azoulay, directeur de l’agence Immo9 Nantes. Selon lui, cela devient « un réflexe culturel touchant mais infondé » d’ouvrir un livret à son enfant en prévision de son futur. « Ceux qui se donnent vraiment les moyens de protéger leurs ascendants ou leurs descendants se tournent maintenant vers des parts en SCPI ou vers un investissement Pinel, c’est une question de bon sens ! »
Quoi qu’il en soit, c’est bien la pierre qui se pose en valeur-refuge dans le cœur et les actifs des Français.
Et si la pierre peut chuter, l’expérience montre qu’elle remonte toujours : «La pierre a perdu près de 40 % de sa valeur en 1991», rappelle Fabrice de Cholet, président-directeur général de la Banque Cholet Dupont, mais l’on ajoutera qu’après cette crise de 1991, les prix des maisons et des appartements sont remontés respectivement de 130,6 % et de 157,3 % entre 1998 et 2007, selon les chiffres de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM). De quoi rassurer les plus frileux.
